Syndic de copropriété : Ce qu’il faut savoir absolument

Le syndic de copropriété joue un rôle très important sur un plan administratif ; il doit garantir une cohérence et une synchronisation des décisions entre les différents propriétaires d’une résidence, d’un immeuble…

Atlas Immobilier vous propose un petit guide consacré à cette personne physique ou morale et à son fonctionnement. Il ne s’agit pas d’entrer dans les détails, mais de revenir sur les raisons principales de son existence.

ous allons aussi répondre à certaines questions courantes : la présence du syndic de copropriété est-elle vraiment obligatoire ? Les locataires peuvent-ils participer aux assemblées générales ? Suite à cette article, nous vous répondrons volontiers en cas d’interrogation supplémentaire !

Il ne faut pas confondre les copropriétaires en tant que groupe d’individus possédant une propriété à l’intérieur de la résidence et le syndic de copropriété. Le syndic a une existence propre, légale, et assure la gestion administrative des lieux.

En outre, l’agent immobilier est une profession réglementée par la loi Hoguet. À ce titre, l’agent immobilier doit être titulaire d’une carte professionnelle délivrée par le président de la chambre du commerce et de l’industrie territoriale (CCI), et avoir souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP).

En cas de litiges, c’est aussi lui qui représente officiellement les différents propriétaires. Sans cet intermédiaire, il serait impossible de trouver un équilibre dans la résolution des problématiques diverses (difficultés avec un locataire, défauts de paiement par les prestataires de services externes, etc.).

On peut dire que le syndic de copropriété assure (ou doit assurer) une stabilité, notamment grâce à l’établissement de certaines règles partagées.

Dans le domaine de la finance, il existe ce qu’on appelle le gestionnaire de fonds d’investissement. Ce dernier apparaît comme un « garde-fou » : il veille à ce que la fortune placée par les différents acteurs impliqués soit protégée et répartie de la bonne manière. En l’occurrence, au sein d’une copropriété, c’est la salubrité et la sécurité du bâtiment et de ses dépendances qui sont en jeu.

Bon à savoir

La fonction de syndic remonte plus ou moins au XIIIe siècle. Le nom est un dérivé du mot latin « syndicus », désignant un « avocat ou représentant d’une ville » (source). Dès les origines, il y a donc eu cette idée de figure médiane. La connotation religieuse, très ancrée dans un premier temps, a néanmoins totalement disparu.

La loi n°65-557 n’est peut-être pas « vieille comme le monde », mais a été promulguée en… 1965. Encore aujourd’hui, bien qu’il ait évolué depuis, ce texte législatif encadre le « statut de la copropriété des immeubles bâtis », rendant précisément l’existence d’un syndic obligatoire.

Précisons que le syndicat et le syndic, bien que portant des noms très similaires, n’ont pas la même nature. Le syndicat renvoie à un ensemble de copropriétaires, alors que le syndic est cette entité indivisible que nous venons de définir.

Sans cet agent juridiquement détaché (même si absolument impliqué dans les affaires de la copropriété, évidemment), une gestion efficace serait largement compromise. On comprend ainsi que sa mise en place ait été rendue obligatoire.

Jusqu’ici, nous avons dressé un portrait particulièrement… technique et formel du syndic de copropriété. Mais quelle est son utilité, en pratique ? Comment favorise-t-elle un partage paisible de la propriété ?

Cet acteur essentiel central plusieurs fonctions complémentaires. Il ne fait pas chemin seul, cela dit : ce sont les séances en assemblée générale, absolument obligatoires, qui déterminent les démarches entreprises, les projets à engager…

Par exemple, le syndic de copropriété va permettre un suivi méticuleux dans la perception des loyers et (toujours en respectant les dispositions légales) va uniformiser les exigences (tolérances des retards, dates de prélèvement, etc.).

Véritable carrefour administratif, cette personne morale ou physique rend possible la souscription à certaines assurances (incendie, dégâts d’eau, infestation par les nuisibles) afin de protéger la trésorerie et de parer aux éventualités les plus larges.

D’une certaine manière, un syndic de copropriété « absorbe » les responsabilités que devrait observer un propriétaire unique (dans le cadre d’une maison individuelle dont le résident a fait l’entière acquisition, par exemple). Il répond des dégâts causés, des dépenses engendrées, des mises en demeure éventuelles.

Néanmoins, les membres du syndicat participent chacun à la santé financière de l’entité. Via les charges, elles aussi définies en assemblée, ils contribuent au bon fonctionnement des infrastructures, financent l’achat de matériel, l’appel à des sociétés externes, etc. On ne parle pas ici d’une participation volontaire ; cela fait partie intégrante des devoirs d’un copropriétaire.